Riparazione caldaia: chi paga, inquilino o proprietario?

26 - Set - 2020

Riparazione caldaia: chi paga, inquilino o proprietario?

Quando la caldaia di una casa in affitto ha un guasto, uno dei dubbi più frequenti è se la riparazione sia a carico dell’inquilino o del proprietario. Innanzitutto bisogna verificare se nel contratto di locazione siano presenti delle specifiche disposizioni ma in generale è il proprietario ad eseguire tutti gli interventi necessari a conservare l’immobile in buono stato, ad eccezioni delle riparazioni di piccola manutenzione, ossia interventi resi necessari dal normale deterioramento che subiscono i beni a causa dell’uso, le problematiche dovuti a vetustà (bene troppo vecchio) o al caso fortuito (eventi imprevisti e inevitabili, indipendenti dalla volontà umana) che spettano all’inquilino.
A stabilire a carico di chi sono le spese di riparazione in caso di guasto di caldaia è lo stesso Codice Civile con gli articoli : 1575, 1576 e 1609 ed è intervenuta anche la Corte di Cassazione con la sentenza  n. 19744/2014 in cui si stabilisce quali sono gli interventi e le riparazioni che competono all’inquilino e quali invece quelle che devono essere addebitate al proprietario dell’immobile. Con tale sentenza la Cassazione chiarisce cosa si intende per manutenzione ordinaria e straordinaria. In caso di guasto alla caldaia, è il proprietario a pagare  in caso di riparazione, sostituzione totale, delle diverse componenti dell’impianto. Il proprietario dovrà in questi casi intervenire in maniera tempestiva. Tuttavia, non tutte le spese di riparazione in caso di caldaia rotta e di manutenzione sono a carico del proprietario. Sono a carico dell’inquilino le diverse spese:
* costi della fornitura di energia (gas, luce, acqua ecc..)
* manutenzione periodica e adempimenti relativi al libretto della caldaia;
* controlli e manutenzione ordinaria;
* verifica impianto della caldaia da parte dell’Asl;
* spese di riparazione in caso di guasti dovuti a mancati controlli sulla caldaia;
* spese di accensione nel periodo invernale e di messa a riposo in estate.

All’inquilino spettano infatti anche le spese per gli interventi di manutenzione periodica della caldaia e il controllo dei fumi. Il locatario, infatti, nel momento in cui va a vivere in un’abitazione, assume il ruolo di responsabile dell’impianto e in quanto tale è tenuto a svolgere questi adempimenti.
Dovrà quindi pagare le spese per manutenzioni periodiche, autocertificazioni e retribuzione agli addetti della manutenzione.
La mancata manutenzione periodica può essere causa di guasti alla caldaia. Pertanto, se la rottura è imputabile a questa mancanza, responsabile è l’inquilino e la spesa per la riparazione è a suo carico.

Se il proprietario non vuole pagare le spese di riparazione della caldaia, l’inquilino può anticipare le spese da pagare per la riparazione del guasto e successivamente può richiedere un rimborso al proprietario. Il conduttore deve richiedere il rimborso al proprietario ma non può scalare la somma dal canone di locazione, autoriducendosi l’affitto. La legge infatti considera queste due spese non compensabili.
Come si può immaginare, quindi, se il proprietario si rifiuta di risarcire la spesa anticipata, l’unica soluzione per l’inquilino sarà quella di avviare una causa legale.
In caso di impianto di riscaldamento condominiale e caldaia comune, le spese, gestite dall’amministratore, dovranno essere ripartite tra i vari condòmini in ragione dei millesimi di proprietà.
Per evitare futuri dissidi sulla ripartizione delle spese per la riparazione caldaia, vi consiglio di mettere tutto chiaramente per iscritto all’interno del contratto di locazione.
Al di là di quelle che sono le disposizioni normative, nel contratto si possono infatti inserire anche eventuali deroghe.
Solo se espresse chiaramente nero su bianco e accettate da entrambe le parti, queste disposizioni potranno essere prese a riferimento in caso di guasti alla caldaia.